趙秀池  首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長

6月14日，人民銀行成都分行發(fā)出緊急通知，要求各家銀行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。這是促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措。

正如中國銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清所說：“房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國家，最終都要付出沉重代價(jià)；凡是靠盲目投資投機(jī)房地產(chǎn)來理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)很不劃算”。

的確，房地產(chǎn)業(yè)與金融的支持是密不可分的，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)的火車頭。俗話說，火車跑得快，全靠車頭帶。縱觀世界各國，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展離不開金融的支持，香港曾經(jīng)有過零首付，美國也曾經(jīng)有過次級貸。當(dāng)金融杠桿比率越來越高時(shí)，居民貸款容易，甚至無需首付款，就可以購買住房。寬松的金融政策，無疑助推了房地產(chǎn)需求，也增加了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。

如果一套房子價(jià)值500萬，允許20%的首付，即只需要100萬首付，通過貸款，就可以購得這套房子。那么，手里有500萬的人，會(huì)做這樣考慮：如果全款購房，則房價(jià)漲一倍，也就賺500萬。但是如果把金融杠桿用足，500萬可以利用房貸購買5套住房，當(dāng)房價(jià)漲了一倍，則用500萬賺了2500萬。因此，除了剛需的房貸融資需求，投資盈利的房貸融資需求也一直非常旺盛。

所謂水可載舟也可覆舟，適當(dāng)?shù)慕鹑谥С郑瑢Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，對居民實(shí)現(xiàn)合理的住房需求，能夠起到恰到好處的作用，為居民美好住房夢的實(shí)現(xiàn)助一臂之力。但是，如果金融支持過度，則會(huì)導(dǎo)致住房需求尤其是住房投資投機(jī)需求過旺，伴隨著房價(jià)的不斷上漲，房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，當(dāng)某個(gè)因素突然擾動(dòng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂的時(shí)候，房價(jià)會(huì)不斷下降，進(jìn)而引發(fā)房貸違約率上升，銀行等金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉，伴隨著金融危機(jī)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)也隨之而來。美國的次級貸危機(jī)、日本的金融危機(jī)莫不如此。

因此，為了防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機(jī)，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展至關(guān)重要。由此，我們看到，在我國的房地產(chǎn)調(diào)控中，限貸政策頻繁出現(xiàn)。從2017年“317”以來，房地產(chǎn)信貸政策不斷收緊，熱點(diǎn)城市的房貸首付款成數(shù)不斷增加，貸款期限也在縮短。以北京為例，目前首套普通住房按揭貸款的首付款比例為35%，首套非普通住房首付款比例為40%；二套普通住房按揭貸款的首付款比例為60%，非普通住房首付款比例為80%。貸款期限也從原來的最長30年降低為25年。

由于住房自住投資兩相宜，限貸政策的目的就在于減少金融杠桿的作用，讓住房回歸居住功能。因?yàn)榻鹑诟軛U率過高，一旦出現(xiàn)房價(jià)下跌，則貸款違約率上升，會(huì)引發(fā)金融危機(jī)進(jìn)而經(jīng)濟(jì)危機(jī)。如果是自住需求，金融杠桿率較低，則房地產(chǎn)市場無后顧之憂。因?yàn)椋词褂龅椒績r(jià)下降，剛需購房人也要想辦法償還貸款，保住自己唯一的住房，不會(huì)出現(xiàn)違約。

所以，伴隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，金融調(diào)控的手段一直相伴左右。當(dāng)我國剛進(jìn)行住房制度改革時(shí)，剛引進(jìn)按揭貸款時(shí)，鼓勵(lì)大家通過房貸的支持，提前圓自己的住房夢。中國建設(shè)銀行也提出：要買房，找建行。房改40多年以來，通過各銀行房貸以及住房公積金貸款的支持，圓了很多家庭的住房夢，金融支持是功不可沒的。  

目前，貸款買房的理念已經(jīng)深入人心。大部分家庭通過貸款圓了自己的住房夢。大部分家庭已經(jīng)有了產(chǎn)權(quán)住房。因此，在當(dāng)前房價(jià)高企的情況下，防風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該放在重要位置。除了運(yùn)用房貸首付款比例，貸款期限手段調(diào)控外，提高房貸利率也是一個(gè)重要調(diào)控手段。通過提高貸款融資成本，促使購房人更理性的進(jìn)行是否買房的選擇。

其實(shí)，在大力發(fā)展租賃市場，通過多主體供應(yīng)，多渠道保障，建立租購并舉的住房制度的今天，用買房資金的利息支付房租綽綽有余的情況下，是否還要買房，確實(shí)需要進(jìn)行謹(jǐn)慎思考。除了買房，租房也一樣可以過上幸福生活。各城市也在不斷實(shí)施住房租賃新政，給承租人賦權(quán)，租賃住房達(dá)到一定條件一樣可以落戶，解決孩子上學(xué)問題。剛需人群完全可以選擇租賃住房解決住房問題，不需要背負(fù)巨額的債務(wù)。

為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房貸政策不可松動(dòng)，當(dāng)然各城市要因城施策，分類調(diào)控，針對不同的住房需求制定不同的政策。對于投機(jī)投資需求貸款，房貸利率應(yīng)該提高，房貸首付款比例應(yīng)該維持高位；對于沒有買賣記錄的首套房的剛需人群，應(yīng)該降低房貸首付款比例，降低房貸利率，保證更多的中低收入家庭圓自己的住房夢，也使住房市場的基礎(chǔ)更牢固，更有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。